城市更新｜老舊小區加裝電梯需重視“房子的建議”

從2021年起，全國范圍內各大城市開始全面推進城鎮老舊小區改造。在“十四五”期間，全國17萬個2000年底之前建成的老舊小區將進行基礎類、完善類、提升類共三項內容的改造。而加裝電梯是完善類改造項目的一大“堵點”。就廣州、上海、南京等地的經驗而言，成功加裝電梯的老舊小區一般占申請小區的45%左右。
加裝電梯一般被認為有居民同意、資金支持和后續保養三大難點，從各大媒體的報道來看，焦點都集中在居民同意和博弈上，以“談攏”為目標做出各種建設和運營的假設，卻忽略了老舊房型一個隱藏的機遇。
老舊小區加裝電梯的三大難點
住建部報告稱，2019和2020年住建部安排中央補助資金1400多億元，支持全國100多個城市改造城鎮老舊小區5.8萬個，完成了初期階段的“試點”工程。澎湃研究所研究員初步總結了這些試點城市加裝電梯過程中面臨的三大難點及應對策略。
首先，是居民同意率。據房天下報道，近4成符合條件且已經參與“舊改”的老舊小區，因居民意見不統一，導致加裝電梯一事懸而未決。存在的主要問題及解決方法如下：
第一，低樓層（一二樓）的采光和噪音。目前的主要做法是通過透明的觀光式電梯，以及電梯井增加連廊連接樓梯間，中空部分留給一二樓采光的做法。
第二，不同樓層居民因電梯使用率不同而需承擔的建設費用問題。目前全國普遍采用價格差的方式，頂樓最貴，往下依次降低，一二樓具體采用不付錢還是由頂層兩層給予補貼取決于居民協商的結果。而政策難以推行除了一二樓的“相對損失”外，頂樓三四萬元的加梯預算（不算后期維護成本）也勸退了一批居民。
第三，居民同意率達到多少才可開工。據澎湃研究所研究員初步統計，可開工的居民同意率從最早的“一票否決”或者90%降至2/3，這降低了博弈難度，壓縮了談判所需要的時間。
其次，是安裝經費的來源。據澎湃研究所研究員統計，目前加裝電梯經費來源主要是?。ㄗ灾螀^/直轄市）市（區）縣（市/鎮）分賬補貼，一般而言，東部地區的三級補貼總計20萬元左右，中西部城市為10~20萬元，占裝梯成本的1/3左右，剩下則由居民自己負擔。常見的方式有：
第一，限時停止補貼，鼓勵盡快申請，如南寧電梯安裝補貼將于2022年底結束，只有在此前完成安裝，取得電梯使用登記證才能獲得補貼。
第二，鼓勵居民動用住房公積金，青島、武漢等城市多采用這種方法。
第三，“加梯貸款”，如上海江灣鎮街道有居民加裝電梯需出資2.3萬元，首付20%之后，剩下的1.84萬元可通過銀行貸款，還款最長期限為6年。
最后，是后期管理和維修費用。目前還處于加裝電梯大規模建設階段，后期的電梯保養尚只在為數不多的城市小區出現?，F階段加梯后的維護機制有兩種：第一，電梯公司專營，安裝的過程中業主不需要承擔任何費用，所有的費用都由電梯公司支付，但業主在乘坐電梯時需要繳納一定的費用，例如北京海淀區大柳樹5號院。第二，社區管理，定期維護，居民承擔維修費用。為避免加梯后居民將電動車“上樓”或者“蹭電梯”，上海常用的管理政策類似于單元門禁，只有本單元居民才能刷卡乘坐。而有的電梯也設置門鈴，經戶主確認開門后，訪客能使用電梯。
老舊住宅隱藏的機遇和挑戰
從媒體的報道來看，探討加裝電梯的焦點主要集中在居民同意和博弈上，這固然是對民意的尊重，但是卻忽略了一個問題，就是這些老舊住房是否適合加梯，以及加梯的難度。
如果將上述三大難點重新組合，可以看到加裝電梯成功率與房型和戶型有部分相關性。如果在加裝電梯后不會影響采光和噪音污染，不會引發不規則沉降，居民就相對容易接受。而建設經費的分配也與房型有一定關系，如果加裝一個電梯可以覆蓋6-8戶居民，那么每戶承擔的費用就明顯比2-4戶小，居民也就更容易接受。
那么，2000年之前建成的住宅具有哪些特點才可能符合上述兩個前提條件呢？
1993/1994年第一版《城市居住區規劃設計規范》規定“無電梯住宅不應超過六層”。也是出于成本考慮，中等密度居住區常常不超過六層。直到2021年《住宅設計規范》修訂時才改為“4層及以上住宅必須設置電梯”。
而從改革開放到1994年間還有16年的探索期，這期間住房的房型和戶型部分延續了“文革”時期的筒子樓或背面走廊串聯的流線，時代更久，建筑質量更差，但對于加裝電梯的位置而言卻有著較大空間。
通廊式
這樣的房型一棟樓只需要1-2個電梯（看具體幾個單元，最多3個單元但較罕見），不但不會影響采光，而且可以直接與走廊結合。如果是一梯八戶，財政支出和居民均攤成本都顯著降低。

上海鞍山四村1號房型的住宅選擇將電梯掛在樓梯間入口，電梯門直對走廊。對于上海而言，此種房型的一層居住者很可能將部分通廊私有化，然后將大門開在臨街處。趙忞 圖

上海鞍山四村2號房型的住宅選擇將電梯掛在樓梯間外側，電梯門直對每層走廊。趙忞 圖

上海國和路某小區4號房型（或類似）將電梯橫著掛在樓梯折返處。無窗部分為電梯井。出電梯后右轉進入各樓層平臺。趙忞 圖

天井式布局
1980-1990年代（部分中小城市可能直到新千年初期依然有類似房型）的天井式布局理論上可以在天井中修建電梯。因為天井被廊環繞，部分沒有廊的地方為廚房和廁所，有廊的緩沖，噪音對臥室的影響較小。
商品化之后，類似的超小戶型有可能經過兼并。一些有經濟能力的業主買下鄰居的單元，而后將部分走廊據為己有。這會導致每層戶數和面積分布都不一致。部分底層小戶型居民擔心加建電梯之后“便宜了上層大戶型”，而自己的底層小戶型（往往因為買不起中高層）完全賣不出去問題，需要積極思考解決策略。是否根據居住面積而不是層數來分配成本需要更多的討論。
北面凹陽臺
如果是豎梯（一般一梯2-4戶），需要考慮北面采光的問題。若北面是凹陽臺或者房型本身令樓梯間缺乏直曬，則不存在采光矛盾，居民就較容易達成一致。但電梯的分擔成本由于戶數少而可能很高。如果住宅朝向為西北或東北，或者兩側臥室并不凸出，封閉陽臺處可以短暫受到陽光直射，那么加建電梯則很可能談不下來。

上海國和路611弄一梯兩戶的形態，廳朝北且有一封閉陽臺。北向臥室凸出，廳難以接受西曬。趙忞 圖

從住宅建筑發展規律可知，越老式的房型越可能采用通廊和橫樓梯的布局（1990年代前），建筑年齡越新越可能采用豎樓梯（1980年代至今）。裝梯需用的空間和數量對通廊和橫樓梯更友好。而隨著1994年之后房型和戶型設計的規范化，越來越注重采光，后期建成的住宅往往越缺乏加裝電梯的余地，這就導致無論怎么設計都會影響采光。
但需要注意的是，老房子自身存在質量隱患，以及管線鋪設不規范的問題。并不是說只要是類似戶型，推動裝梯就一定容易。由于電梯建設需要向下打基礎，部分房屋在加建后可能導致房屋整體的不規則沉降，引發墻體開裂，而后變成危樓；部分房屋，尤其是天井式布局中庭的地下最初可能被設計成化糞池，完全不能從內部加裝；還有早期管線鋪設不規范，加建電梯的時候發現很難對接，或者補貼全部用在管線改造上，而電梯經費只能交由居民自行承擔，最終因成本過高導致放棄。
政策建議
推進老舊小區加裝電梯，從建筑發展角度而言是有章可循的。
基層政府可以優先考慮對通廊和橫梯類型住宅加裝電梯。第一，住宅使用年限長，更需要維護和更新；第二，由于一梯戶數普遍較多，居民均攤成本較低。第三，戶型相對而言不具優勢，住房升值空間有限（學區房除外），加裝電梯不僅是保底服務，也能促進房價升值。但這種做法需在立項之前加強排查建設隱患的力度，科學評估建成之后是否會出現質量問題，更不能被低成本預算所裹挾。值得一提的是，“社區規劃師”中有大量的建筑學專業人士，如果能充分利用這個群體，通過專業的方式讓居民對住房能否加梯有科學的認識與判斷，這有助于項目更順利的推進。
1990年代末的住宅由于建設質量相對較高，戶型較為優質，市場青睞度高，加建電梯很可能造成采光損失，房價升值空間也很難像早期小區那樣明顯。裝梯的沉沒成本是居民的“癢點”，所以很多人寧可保持原狀。在這樣的小區推行加裝電梯往往需要單元內部的博弈，甚至可能因為方式方法不當而引起強烈反彈。這類社區不建議強推，可以通過臨近社區的積極成果而影響本地決策。
而從高層使用者的角度思考，有一種可能是單元中有完全朝北的小戶型，采光只能依賴電梯邊的窗戶。住在這類戶型中的老人要面臨“采光相對充足但難以下樓”和“采光規律性減少但可以下樓”的二選一問題。在零工經濟發達的現在，有部分人的選擇是讓小時工代為外出，或者叫外賣上門。而這部分人有可能成為反對加建電梯的業主。與此同時，并非所有的人都愿意置換房屋，因為自己的房屋在市場上的報價可能不夠置換電梯房或理想的樓層。對于以上情況，在加梯征求意見時，都要加以考慮。
總而言之，對于后兩類住房類型與1990年代末期住房的改造不如“讓子彈再飛一會兒”，鼓勵社區規劃師們集思廣益，探討更具有包容性的方案，以及更有效的后期管理和維護方法。