北京樓市進入“史上最嚴調控”，已整整五年時間了。
2017年的3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監局、北京公積金中心四部門聯合發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。這是繼2016年“930”新政后再次由北京市牽頭收緊樓市調控的政策。
《通知》全文僅三百余字，但因為“認房認貸”，“提高二套房首付比例”等大力度的調控措施，被稱之“史上最嚴調控” （后簡稱“317新政”）。自此之后，北京房價上升的勢頭得到遏制，樓市進入下行通道，成交量急轉直下，購房需求轉入觀望。
今天，北京青年報記者將帶您回頭再看，這五年時間里，北京樓市究竟發生了哪些具體變化。
價格
新房上漲被明顯遏制
“317新政”被業內稱為“史上最嚴”的樓市調控。這也是近年來對北京房地產市場影響最大的政策，甚至可以將其作為樓市的分水嶺。
“史上最嚴調控5年”樓市價格走勢圖
（數據來源58安居客房產研究院，僅供參考）
最受大眾關注的，無疑是5年間樓市價格的變化。根據58安居客房產研究院的數據，從近5年北京的房價的變化整體來看仍是穩中向上的，其中新房價格在2018年2019年跌入谷底后，逐漸恢復到平穩區間。
處于市場中的人，最能感受到變化。昌平某新盤項目的開發商負責人告訴北京青年報記者，“北京新房這幾年的價格變動不大，目前新房價格都嚴格按照指導價來，只有降低的空間，沒有突破指導價的可能。如果一定要對比的話，最近一年新拿地的價格比照兩年前的價格有兩、三千元每平方米的向上浮動，這個影響并不明顯?！?/p>
相比之下，二手房就不同了，一位大型中介的經紀人表示，這幾年里，最熱的就是學區房，漲價明顯。這位經紀人舉例表示，他所在的海淀區小西天片區，只能算海淀教育資源的洼地，但二手房售價也已經從2018年時7-8萬元每平方米，漲到了現在的9-10萬元每平方米。
從近5年北京的房價變化不難看出，5年間，新房漲幅始終處于可控狀態。58安居客房產研究院數據顯示，2017年3月北京新房價格為38873元/平方米，2022年2月份的新房均價為48428元/平方米，5年間新房價格漲幅為24.6%，平均每年的價格漲幅約為4.9%。而二手房的價格上浮更大，2022年2月最新的成交均價再次觸及了63000元/平方米的價格高位。
對于這樣的結果，58安居客房產研究院分院院長張波告訴北京青年報記者，從房價、成交量這兩個維度看，過去五年北京整體調控政策成效卓著。尤其是新房價格，在2017年新政出臺后，平均漲幅出現了明顯放緩的態勢。
總體來看二手房成交均價的實際上漲幅度是要超過一手房，但漲幅近幾年逐步收窄，這和學區房政策調整有較大關聯，預計后續北京二手房仍將維持窄幅振蕩格局。
成交
再未觸及歷史高點
嚴控5年，樓市成交量也發生了逆轉，2017年3月，北京二手房成交量達到了25434套的史上最高點，但今年2月份的二手房成交量僅為6246套，縮水明顯。
“史上最嚴調控5年”，北京樓市成交趨勢圖
（數據來源58安居客房產研究院，僅供參考）
談到2017年新政出臺前北京樓市的火熱，地產從業人員更是有深切的體會，那也是經紀人的“黃金時代”。海淀區的一位資深二手房經紀人王遠（化名）告訴北青報記者，“那時候一個經紀人一個月成交量在六、七單左右，基本上帶客戶看一遍房，就都能成交。那時候大家都在搶房子，比的是誰有本事先約到房主，誰能出更高的首付款。尤其政策出臺前的一個月，火熱搶房達到高峰，如果客戶說再考慮考慮，第二天再回過頭來想約房主，房子就極可能賣出去了。即便客戶和房主約在一起坐下來聊，業主臨時起意提價十萬，也都是正常不過的事情，現在跟那時候比差遠了?！?/p>
58安居客房產研究院的數據統計顯示，在過去5年的調控周期里，僅有2020年12月和2021年3月，這兩個月的二手房成交量突破了2萬套，這很大程度上還是二胎放開及學區需求暴增導致的。絕大多數時間里，北京二手房成交量都圍繞著一萬套上下浮動。
從調控效果上看，5年時間里，限競房、有指導售價的新房、共有產權房等共同對樓市穩定起到了積極作用。二手房交易稍有過熱，便會有對應的學區政策出臺，使得樓市新房、二手房交易始終維持著穩定健康的局面。
炒作
投資客絕跡
之所以“317新政”被稱為“史上最嚴”，核心原因是將大幅提高了使用杠桿的資金成本。無論是二套房的首付比例提高、還是認房認貸等，造成的直接結果就是買房的成本更高了，這對于習慣用銀行資金，上高杠桿炒房的投資客來說，幾乎是滅頂之災。
于是乎，我們如今已經很難再聽到投資客組團抄底，買下一整片二手房這類的新聞。
樓市在嚴控五年以來，需求端不再相信樓市只漲不跌，處于觀望狀態，即便一些熱門樓盤入市引發了全城關注，但也無法改變市場熱度回歸正常的趨勢。
在58安居客房產研究院分院院長張波看來，“3·17新政”及后續一系列政策組合拳的調控本質是增加“交易成本”，且力度可謂史無前例，招招劍指投資投機性炒房。
“從目前來看，北京的成交在近幾年已經基本回歸到自住型需求占絕對主導地位。由于認房認貸加之嚴格的限購政策，非自住型需求入市的門檻極高，同時對于購房者首付資金嚴查以及對市場掛牌價格的整治，導致投資者性需求的獲利預期變弱，市場逐步恢復平穩理性?！睆埐ū硎?。
除了量價變化，“3·17新策”還帶來了購房心態的變化。市場逐漸進入到剛需和改善主導、買方主導的狀態。此外，與調控前業主頻繁上調報價不同的是，調控后業主報價開始理性，成交周期也開始變長。二手房市場在317之后，除了個別熱點學區外，整體維持了穩定的趨勢。
專家
未來不具備大漲條件
在經歷了信貸收緊、嚴控經營貸入樓市等多重打擊后， “房住不炒”，以及穩地價、穩房價、穩預期的政策調控全部得到落實。北京房地產市場已經不具備大漲的空間。
但需要關注的是，今年初開始，房貸政策出現了適度放松，目前包括北京在內的一線城市市場正在逐步回暖，從統計局公布的今年1、2月房價來看，北京的新房和二手房也總體處于微幅上升區間。
張波預計，在整體回暖的背景下，北京樓市進一步出臺放松政策的可能性較小，尤其是“取消認房認貸”這樣重量級的政策，一旦實施，不但會大大提升改善型購房者入市的意愿度，亦有可能導致投資性需求抬頭。因此，北京對于政策的調整會偏于謹慎，尤其在市場上行周期不太會快速推進。
也有業內人士表示，從北京調控動作來看，隨著城市功能的提升，經濟的發展，房價適度上漲是正常且合理的，市場小幅度升溫是可以預期的，但不會回到2017年初那樣盲目暴漲的狀態。在現有政策逐漸寬松的背景下，更嚴格的限購限貸政策出臺的可能性不大，但如果樓市出現新的投資投機苗頭，政策的打壓仍會持續。
文/北京青年報記者 李桁
責任編輯：張小曼(EN075)
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