樓盤土地雙雙上新，良鄉大學城能否再出區域銷冠？

央廣網北京3月18日消息（記者 門庭婷）近日，中建智地開發的位于房山區良鄉大學城板塊的學府印悅營銷中心及樣板間正式開放，而與營銷中心相距不足1公里的學府印悅項目地塊正在施工，此時距離地塊成交正好過去5個月。

從去年京西印玥熱銷，到今年學府印悅樣板間開放，同一開發商、相似面積段、位置臨近的兩個項目難免被拿來比較。而在目前的市場環境下，新項目能否順利去化，板塊發展前景如何，都備受關注。

從“去北京”到暢達城區 房山進入發展“快車道”

由于區位等多方面因素，房山樓市發展起步較晚，一度被視作北京幾大近郊區的“價格洼地”。近些年，在“城南行動計劃”推進、地鐵房山線開通等利好下，房山區域界面迎來明顯改變。

“小時候進城得坐火車，都說‘去北京’，不說進城?！币恍袄戏可饺恕苯榻B，后來坐火車改為乘坐遠程公交，能到達天橋附近。直到2010年12月30日，地鐵房山線一期工程首段（蘇莊站-大葆臺站）開通運營，房山與主城區的通達性明顯提高。

不過，地鐵剛剛開通時房山區域界面仍未有大的改變?！暗谝淮螐氖欣镒罔F到房山，甚至懷疑自己出了北京，下地鐵周邊很空曠，打黑車去的目的地?！币晃辉诜可骄幼∑吣甓嗟闹脴I者告訴記者。

“剛搬過來時附近購物不太方便，還是得進城，偶爾去良鄉的幾個舊商場，”上述置業者說，直到綠地繽紛城、長陽半島廣場等陸續開業，周邊生活開始便利起來，“這幾年變化挺明顯的”。

如他所言，近幾年房山區配套迎來多重利好。2018年9月與2021年9月，北京龍湖房山天街與首開龍湖北京熙悅天街相繼開業；房山線北延線開通運行，可直接換乘9號線、10號線，大興國際機場投運及機場巴士房山線開通，京雄城際鐵路正在建設；教育、醫療等優質配套持續落地。

今年1月27日，北京市發改委發布2022年“3個100”重點工程，其中樂高樂園、國家大熊貓繁育基地兩個項目均將在房山區落地。

在生態宜居示范區、中關村南部創新城等定位下，加上軌道交通規劃建設及區域配套的改變，位于北京西南角的房山已經進入發展的“快車道”。原本沉寂的房山房地產市場也逐漸活躍起來，迎來了萬科、五礦、中建、首開、首創等知名開發商，而學府印悅所在的大學城板塊可以說是目前房山區內最為熱門的板塊之一。

良鄉大學城價值漸顯 或承接豐臺、海淀外溢客群

據了解，良鄉大學城是北京市委、市政府確定的兩個大學園區之一，處于良鄉城區向東擴展的核心區，其最早以良鄉高教園的身份出現，于2002年正式奠基興建。目前，園區內已匯集中國社會科學院大學、北京理工大學、北京工商大學、首都師范大學、北京中醫藥大學、北京經貿職業學院六大高校。

在新規劃下，良鄉大學城建設也進入新階段?！侗本┦小笆奈?”時期教育改革和發展規劃（2021-2025 年）》提出，“要推進良鄉高教園區向大學城轉化，建設結構合理、要素齊全、職住平衡、充滿活力的科教融合新城?！?/p>

去年4月份，房山區組織編制的良鄉大學城主園區及拓展區控制性詳細規劃通過市規自委審查并上報市政府審議。同年11月25日，“北京市房山區良鄉高教園區管理委員會”正式更名“北京市房山區良鄉大學城管理委員會”，簡稱“良鄉大學城管委會”。由“園”到“城”的轉變也成為未來一段時間良鄉大學城的工作重點。

良鄉大學城的發展對周邊樓市的帶動作用顯而易見。首開熙悅睿府書香、萬科新里程、首創紫悅臺等項目已經相對成熟；近兩年的土拍場上，良鄉大學城地塊也維持了一定熱度。

記者從市區去往學府印悅營銷中心的路上，沿長于大街便可以看到去年開業的熙悅天街。學府印悅營銷中心設在北京時代廣場內，與熙悅天街直線距離約為1.5公里。從營銷中心可以看到相距不足300米的地鐵良鄉大學城站，而項目地塊在營銷中心往西不足1公里的位置，與良鄉大學城西站相距約500米。

配套方面，項目周邊已經相對成熟。除地鐵便利外，項目向東連接長于大街，往西則可通達月華大街及京港澳高速；熙悅天街與北京時代廣場可提供生活所需，項目西側有家家福購物中心；教育方面，項目臨近北京理工大學、中國社會科學院大學，且根據規劃，項目內將配建幼兒園。

“附近買房的話，我覺得這個項目位置和配套都不錯?！币晃桓浇木用癖硎?。業內人士也對地塊前景表示看好，知名房地產專家、《地產營銷人》出品人韓樂表示：“良鄉大學城是房山區含金量比較高的一個板塊，學府印悅在良鄉大學城的核心，且臨近地鐵。在北京270多萬到450多萬的總價，對應這樣的地鐵、戶型等條件的項目非常少，所以這個項目有它的稀缺性?！?/p>

的確，自去年北京首批集中供地以來，北京五環外六環內房價大部分已經進入6萬+時代，而在幾個近郊區中，房山區房價仍相對較低，北京市住建委網站顯示，學府印悅擬售均價在42000-47000元/㎡區間內?！绊椖烤邆鋬r格優勢、適合北京剛需上車”是很多人的觀點。

此外，伴隨交通利好，越來越多在豐臺，特別是麗澤商務區、總部基地等區域工作的置業者選擇在房山居住。韓樂認為，該項目適合兩部分購房者，一部分是來自房山本地的客戶，另一部分可能來自豐臺或者海淀，“這個項目臨近地鐵房山線，從軌道延伸上來看，可能會有不少金融街、麗澤商務區或者豐臺科技園的外溢客戶?！辈贿^，也有置業者坦言：“住在這里，在麗澤、總部基地上班可以，再往北或往東，通勤距離就有些遠了?！?/p>

周邊新地塊規劃出爐 學府印悅去化情況受關注

市場對學府印悅的關注，有一部分原因來自京西印玥。

2021年元旦期間，京西印玥項目首次開盤，“中建京西印玥”微信公眾號顯示，項目首開當日銷售222套。根據克而瑞統計數據，京西印玥獲得2021年度北京市純新盤項目銷售套數排行榜第一名，并入圍克而瑞2021年十大品質產品。

從配套來看，在踩盤過程中可以感受到，盡管京西印玥已經可以看到雛形，但相較于學府印悅，其地塊周邊略顯“冷清”?！翱淳嚯x和配套的話，我還是愿意選擇學府印悅?！鄙鲜龈浇用裰毖?。

不過，京西印玥臨近綠地繽紛城、長陽公園、長陽CSD等區域，且為洋房產品，其建面約83-89㎡三居，以及建面約106㎡四居產品具備較好的功能性，這也是其吸引購房者的原因之一。學府印悅則推出了63㎡-120㎡產品以適應不同居住需求。此外，記者了解到，京西印玥得房率要高于學府印悅，目前京西印玥仍有少部分樓盤在售，均價約為43000元/㎡。

從競爭角度看，周邊還有更多樓盤與這兩個項目分食市場蛋糕。目前區域內在售新房有水岸壹號、華發·中央公園等項目，在售均價為40000-50000元/㎡；周邊二手房售價約30000-50000元/㎡，其中瑞雪春堂等建成10年以上的項目均價不超過35000元/㎡。

此外，房山另一個受關注板塊長陽目前也有多個近年建設的項目，臨近地鐵的二手房均價約為42000-47000元/㎡。

據了解，學府印悅項目12個樓棟已于3月6日獲得預售許可，將于近日正式開盤。有京西印玥的成績在前，學府印悅能否為中建智地再次帶來高光時刻，仍然備受市場關注。韓樂認為，綜合區位、配套條件與價格優勢，預計學府印悅未來銷售前景“應該不錯”。

除學府印悅、京西印玥之外，北京2021年第三批集中供地與2022年首批集中供地中，中建智地均有所斬獲，且兩宗地塊分別臨近兩個既有項目，業內人士猜測，未來兩宗新地塊很可能會以既有項目二期產品的形式進入市場。

對于地塊預期，韓樂認為未來銷售情況更依賴于市場，“現階段北京二手房市場成交已經起來了，但新房市場不太明顯，預計四月份可能會有比較明顯的反彈，但還需考慮疫情等不可抗力的因素?！?/p>

已出讓地塊抓緊開發的同時，房山區更多新地塊正在路上。近日北京市規自委網站掛出了9宗預出讓商品住宅用地，其中1宗位于房山區西潞街道。此前發布的北京市2022年度建設用地供應計劃顯示，今年房山區擬供應商品住宅用地34公頃。據了解，良鄉大學城部分地塊也在今年的供地計劃內，這意味著未來學府印悅周邊將再添新對手?！傲监l大學城是房山資源不斷傾斜的板塊，未來升級產業也是布局在這一片，我比較看好這一區域的發展?！表n樂表示。