共有產權豪宅的誘惑

樂居新媒體王秀娟 發自北京

這段時間北京樓市一大波新盤集中推出，市場的供給端十分熱鬧。其中，有兩個最火熱的項目：永定府和天恒學院里。其火熱程度，竟再現萬人搖號的名場面。

兩個項目有著幾個共同特點：1，絕版的地理位置；2，都是限競房轉為新型共有產權房；3，與周邊二手房價格倒掛。

可以說，這樣的硬核條件，買到即賺到，并且可以享受周邊成熟配套。更有甚者，天恒學院里還是現房銷售，所見即所得。

萬人搖般的火熱

有媒體爆料稱，三個項目都吸引了幾千名購房者的排卡搖號。其中，學院里最為火爆。

據了解，3月15日，開放登記只有4天時間的學院里，登記人數已經超過3000人。截止到3月18日，樂居新媒體從業內資深人士處打聽到，該項目目前的登記人數超過了5000人。

5000人搖143套房，真是再現萬人搖號的名場面。

神秘的學院里為什么這么火？顯然核心還是地段和價格。

學院里項目位于海淀區四道口，北二環和北三環之間，學院南路旁，距離“宇宙中心”五道口直線距離也就只有4公里，交通便捷。項目體量較小，包括商業和住宅，其中，住宅238套，但可售住宅僅有143套。

項目周邊是交大和中財兩大院校，教育資源豐富。此外，周邊有西直門凱德mall，大鐘寺中坤廣場、兩公里內有北京天健醫院、安定醫院等配套豐富，可以滿足人們日常的購物、娛樂、就醫等需求。

非但如此，學院里的售價在8.2萬-8.9萬元之間，在北三環內的海淀區，新房現房。

另外，學院里主要戶型為60平、81平1居，80、81、88、89平2居，114平，126平三居，最低首套首付255萬。其中樂居新媒體查閱了學院里周邊的二手房價格，大多在10-15萬/平米的區間，并且房齡老舊，更無社區環境可言。

這樣一比較，均價8.5萬的新房學院里為何如此火爆就不難理解了。

與學院里一樣特殊的，還有永定府。

永定府位于南二環永定門橋附近，地處核心區，又有地鐵8號線和14號線覆蓋，也是寸土寸金的好位置。

項目總共391套房源，主力戶型89-140平米，起步總價約為793萬，首套首付約317萬起。

同樣絕版的地段，同樣的價格倒掛，同樣的商品房限價較低，對于購房者來說，同樣都是“買到即是賺到”。

3月15日，永定府已率先一步在官微公布了入圍意向購房人名，據統計共有9000多人。

轉性依據

學院里始于2017年10月限競房時代，彼時天恒置業以16.5億元、自持率36%競得海淀四道口地塊，拿地時的限價不超過85373萬/平米，最高銷售單價不超過89642元/平米。

經過4年時間，由于該地塊地理位置實在稀缺，關注度從拿地時就居高不下，另外就是有關文物保護、施工場地影響等因素，這個占地1萬平米、建筑面積僅6萬平米的小體量項目，一直拖了4年時間才入市。

永定府也是2017年拿地，當時的銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。

作為2016年10月以來出讓的110宗限競房地塊里最為特殊的兩塊地，永定府和學院里如今由限競房性質轉為政府持有20%的新型共有產權房，這一變化引來了不少爭議。

與以往的共有產權房并不一樣，新型共有產權房保障屬性銷售，變成了跟政府一起合伙買房的商品房。購房條件、出租出售的條件也不一樣。

具體來說可歸納為以下幾點：

1.個人持有產權份額+政府持有產權份額=房子100%產權；2.房產證不滿5年，不能出售；3.滿5年后，可正常出售房屋100%產權，個人和政府，按產權比例獲得相應的價款。4.二手房交易買房人，具有北京市購房資格即可，取得100%產權。5.房屋出租個人可獲得全部租金受益，政府不分成。

至于購房條件，也有所放松，具體到學院里，以下三類人群可以依次按先后順序購買（法人機構除外）：①具備本市共有產權購房資格的家庭優先購買。②具備本市購房資格的無房居民家庭次優先購買。③符合本市限購條件的家庭可遞補購買。

有網友不解，保障性沒了，最低255萬的首付資金，嚴苛的購房資格，這些“苛刻”的條件讓真正的剛需們望而卻步，紛紛猜測是政府不滿足于僅收土地出讓金，要坐擁商品房20%的增值空間。

此論調雖然有著一些腹黑色彩，卻在坊間有諸多響應。

這里，樂居新媒體查閱了北京市的相關文件，對于上述兩個項目轉性找到了一些依據。

在2018年，北京市出臺了限房價項目的銷售管理辦法，其中規定，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高于85%（價差比不低于15%）時，將收購轉化為共有產權住房。

這一措施，既防止開發商炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市場價明顯偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利。

當時，就有很多業內人士預計，這兩個典型項目很可能會達到85%這條紅線，很大概率會需要進行轉化和調整。

我們結合具體項目來看下。

先看一下價格，這個衡量是否調整或是說轉化的標準。目前，學院里周邊住宅的整體成交均價接近11萬元/平方米，已經超過該項目均價85373元/平方米20%，超過了15%這條紅線。

永定府周邊的新房價格最高的超過了12萬元/平方米，二手房售價也高于9萬元/平米，綜合均價大約11萬元/平方米，已經超過該項目均價89068元/平方米接近20%，也超過了15%這條紅線。

這意味著，調整肯定是要調整的，那就是以什么方式調整。

去年開始的集中供地，北京在政策調控的工具包中，試點了“競政府產權份額”的方式，被社會稱之為“新型共有產權房”。這種方式下，房屋的性質仍然是商品住房，購房者與政府按比例共同持有房屋的產權。

去年北京在多個地塊中試點了這一方式，效果和反響不錯，得到了購房家庭的認可。

新型共產房成香餑餑

合碩地產機構首席分析師郭毅表示，永定府與學院里兩個項目由限競房轉為政府持有的共有產權商品房，雖然看似保障性沒有了，但卻是政府對于“房住不炒”更精細調控的體現。

首先，兩塊土地是2017年競拍的，5年前的土地價格與如今的價格并不能同日而語。5年時間，不論是土地價格還是房子的價格一定都是上漲的。所以，在最高限價不變的情況下，購房人用原來的價格購買到80%的產權，相對合理。對于購房人而言，并未多支出成本。

其次，由于房源有限，兩個項目加起來對外出售的也僅有500多套，但因為價格倒掛、地理位置核心兩個主要因素，參加搖號參與購買的人就超過幾萬人。那如何保障這些少量房源可以被真正自住需求的人群買到呢？

針對這個問題，郭毅表示，北京市政府從“年限鎖定周期更長”和“更合理的屏蔽投資人群”兩個抓手為出發點。

把具有一定保障性質的限競房轉為與政府一起持有的共有產權商品房，不僅鎖定了購房者的持有年限，更加能夠合理的屏蔽掉一些投資需求入局。

郭毅解釋道，限競房與新型共有產權房雖然都是持有5年才可轉讓，但針對5年期的起始點是不一樣的。

限競房的起始點是以購房成交后交契稅那一刻算起，而新型共有產權房是以辦理產權證時開始計算，后者比前者要晚上2-3年的時間。這也將兩個項目購買人的持有年限多鎖定了2~3年的時間。

對于自住型購房者而言，周期鎖定的更長于他們是沒有太大觸感的，于投資者卻不同。這就更大程度上屏蔽了投資需求。

由于地段核心，總價也較高，學院里和永定府也被稱為“共產豪宅”?！肮伯a豪宅”的誘惑是巨大的，肉眼可見的“買即賺”。這樣的稱呼多少可以聞出一些“酸味”，對于沒有資格或者沒有搖到號的人來說，的確意味著一大損失。這也是為何這兩個項目如此火爆。但也并不意味著再沒此種機會。

對于后市是否還有類似于學院里和永定府的新型共有產權房供給，郭毅表示還會有，從去年北京市政府的土地競拍規則來看，二三環的市中心地段地塊多是以競政府持有面積，而五六環的地塊多以競現房銷售面積為主。

“未來，大家可以關注下太陽宮等核心區域的地塊競拍，在這種十分熱門地塊的競拍上，開發商們很有可能再拍出新型共有產權項目?！惫阏f，“但市中心土地越來越稀缺，這種性質的項目會有，但量不會太大。所以，且買且珍惜?！?/p>