房地產新發展模式探討

來源：金融界

　　中指研究院于今日下午召開“房地產新發展模式探討 2022線上主題沙龍”，中指研究院企業事業部分析師楊驍從新發展模式、收并購機會等方面結合國內外模式分析對未來房地產行業發展提出策略建議。

　　房地產新發展模式將受政策支持：2021年底中央經濟工作會議明確提出房地產業要“探索新的發展模式”。剛剛結束的兩會，李克強總理在《政府工作報告》上明確指出“探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場”。3月16日，金融委會議，指出“提出向新發展模式轉型的配套措施”。預計房地產新發展模式配套措施將出臺，新發展模式將受政策支持，將在金融、稅收等方面對房企探索新發展模式給予優惠和鼓勵。綜合來看，，房地產代建、租賃、城市更新、輕資產運營、資產管理等將是新發展模式的重要方向，這些領域將是新發展模式配套措施支持的重點。

　　另一方面，3月16日，國務院金融穩定委員會指出，關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。央行、證監會均指出積極化解房地產企業風險，預計后續將有詳細政策出臺。為落實防范化解風險，銀保監會指出，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。金融機構，將加大力度重點支持央國企對出險企業優質項目進行收并購。

　　在當前國內企業在面對行業下行壓力、經營行為陷入負反饋困局的情況下，也應對過去“高利潤、高杠桿”的舊發展模式進行轉型。在房地產業呈現弱周期性的背景下，研究組通過對成熟市場頭部企業在經濟危機階段的轉型辦法為國內房企提供案例依據。結合國內房地產企業現狀研究組將其為分為美國的專注開發模式、日本的轉型綜合開發模式，以及新加坡的資產管理模式：

　　1、 美國：專注開發模式

　　指堅定以住宅開發作為業務核心，極少涉及多元化業務，通過市場空間布局和產品變革創新提升自身競爭力，以客戶為導向的產品意識成為房企經營的戰略重心，這一模式的特點是：專業化、低杠桿、高周轉。

　　2、日本：綜合開發模式

　　圍繞開發的代建、銷售、租賃、管理的輕資產綜合商務模式，打通“投資建設、運營管理、投資退出”整條產業鏈，充分利用外界資源，減少自身投入，從而提高盈利能力，這一模式的特點是：全產業鏈覆蓋、存量房業務。

　　3、新加坡：資產管理模式

　　從資本退出的收益率要求出發，計算資產獲取的內在價值和運營要求，同時參與項目的開發運營和退出環節，并獲取物業開發利潤、運營增值收益、基金管理費用和租金收益等，這一模式的特點是：雙基金模式、運營管理能力。

　　發展策略主要有以下幾點：綜合開發、代建、資產管理發展可期

　　1、專注開發——區域型中小型房企向專注開發模式轉型，提質增效。

　　2、綜合開發——多區域或綜合型中型房地產企業向綜合開發模式轉型；房地產代建、城市更新、租賃。

　　3、資產管理業務——綜合性大型房地產企業通過資產管理業務拓展業務版圖。