限價松綁上調6%，會讓廣州樓市走出「K型復蘇」嗎？

4月，廣州樓市沒能盼來“小陽春”，卻等來了疫情！

今年一季度，廣州共網簽了20207套新房（數據：中原地產），同比去年減少12811套，降幅38.8%。

如此艱難的時刻，此情此景，似曾相識有沒有？

兩年前在疫情解封后，廣州樓市隨即開啟“觸底反彈”的進程；

如今，面對疫情沖擊，本就低迷的樓市可能會加速出臺救市政策，近期全國有超70城限購松綁等信號，讓樓市似乎又重回一個關鍵節點，向上走or向下走？

歷史不會簡單的重復，但總是壓著相同的韻腳，綜合種種信號看，廣州樓市，這一次似乎要走向「K型復蘇」。

雖然廣州“接力貸”一日游被叫停，但更值得樓盤“喜大普奔”的關鍵信號是，對非豪宅盤而言，限價可上調6%，這回是真松綁了。

之前源指導寫了南沙橫瀝全島都在期盼獲批新預售證，上周末，橫瀝島馬上就有動作——全新項目深業頤澤府成功獲批預售證，且第一次拿證，備案價就達到3.7萬/㎡。

這個價格，對比橫瀝島曜玥灣執行的34967元/㎡限價，不多不少，正好上浮6%。

當然，除了限價放松，南沙還有一個最近風傳的瓜——限購政策會迎來松綁？在暖風勁吹的當下，值得小期待，但大利好還是謹慎觀望吧。

那么，如今限價率先放松，對誰才是最大利好？

一樣的政策，對不同區域、項目及產品，起到的作用可能完全不同。

例如，在人氣爆棚的天河，遲遲不開盤的天河X品，二期價格傳聞要去到8-10萬/㎡，包括琶洲南TOD等少數熱門項目，在“買漲不買跌”的心理作用下，即便漲價，開盤可能還要搶破頭。

多家機構也證實，今年以來，10萬+&千萬以上豪宅，表現依舊最為突出：

廣州中原報告顯示，3月天河匯景臺在開盤不足一個月內再次加推，首日去化近7成；華遠云和墅，3月初推出18套疊墅單位，當日即成交16套。

克而瑞數據則顯示，今年前3月，廣州2000萬+一手住宅成交數據多達86套。

毫無疑問，限價放松，不愁賣且能更易實現“溢價”的頭部產品，才是最大贏家。

對橫盤已久、行情低迷的區域而言，即便放松限價，關鍵還得看客戶錢包能否跟得上。

實際上，過去半年，廣州多數項目價格其實一直還在做“俯臥撐”。

即便在成交相對熱門的黃埔區，無論是科學城、還是老黃埔or廟頭板塊，你都能找出不少降價的案例。

更魔幻的是，一方面，你常常能刷到XX項目馬上要調價；

另一方面，你總能看到不少“工抵房”、特價單位在做促銷，甚至傳聞某暴雷房企，還將出售項目股權。

無論是不是噱頭，歸根結底，如此分裂的局面，說明項目缺的還不是價格，而是穩定的人氣與預期。

總的來說，就是熱門項目，賣什么價都得搶破頭；差一點的項目，放開賣也漲不動。

甚至是同一個樓盤，好朝向與差朝向，價格檔次就能拉開明顯差距。

例如，萬科城市之光南向產品早早清貨，北向小戶型卻還要降價促銷。

不過，也有項目人士分析，新的限價政策意味著，成交一套高單價戶型，為拉平備案價，往往要成交一套低單價戶型：“這樣樓盤內部價差會比較大，其實會更有利于剛需上車?！?/p>

這就要求項目要制定更合理、精準的定價策略了。

樓市從來都是“政策市”，在松綁預期下，我們看到了，行業基本面還未真正改善，樓市復蘇的“小陽春”率先出現在了地產股。

如此兩極分化的行情，不正是「K型復蘇」的真實寫照么。

但政策不是救命的稻草，往往也有不那么靈的時候，對開發商而言，無論是降預期、降業績甚至割肉求生，趁著有利好，抓緊跑量才是關鍵；

對“手?？谕！钡膭傂瓒?，過冬更要量力而行，把“錢袋子”捂緊了，不見兔子不撒鷹。

畢竟買房，All in梭哈的時代已經過去。有些項目，可能曙光就在眼前；對更多項目而言，恐怕還得面臨殘酷的廝殺。