（圖：深圳灣改造前后對比）
10年前，華潤有一個員工從這里下班，晚上都哭了：因為這周圍什么都沒有。他不明白為什么要在灘涂這塊干活。多年之后，這里變成了深圳的城市封面和顏值擔當。
這里就是深圳灣，與香港隔水相望。隨著深圳這座城市的生長，華潤置地將一片灘涂打造為超級城市綜合體。
如今深圳經濟站上新臺階，2021年GDP首破3萬億。隨著經濟的飛躍，深圳城市規劃也邁向了新階段。
在本期網易財經《長盛時間第二季》欄目中，網易傳媒副總編輯姚長盛通過與華潤置地深圳大區助理總經理馬曉瑛、華潤置地深圳大區規劃統籌部負責人廖慧等規劃設計者的深度對話，揭開這一城市更新樣本的秘笈。
重塑城市生活方式
在粵港澳大灣區核心的深圳后海片區，坐落著華潤深圳灣城市綜合體。這里首次將體育館、商業、辦公、酒店、居住、文化等業態集于一身，對片區層面進行整體統籌開發，優化了城市整體功能。
從曾經的灘涂，到如今繁華灣區。華潤深圳灣城市綜合體以“春繭”場館為中心，以市民文體需求為核心，多種業態、多元生活交織匯聚。
華潤深圳灣體育中心外形酷似蠶繭因而得名“春繭”，是為了迎接2011年世界大學生運動會而修建的體育場館，在滿足大眾健身的基礎上，還進行了體育類培訓，同時輔以餐飲等配套服務，打造了全新的體育綜合體運營模式。
（圖：深圳“春繭”體育館）
國內大型體育場館大多難以逃脫賽后虧損的魔咒，春繭項目卻是一個例外，場館運營不到一年，便實現了盈利。
此后十年間，這里舉辦了1200余場大型賽事及群眾賽事、1600余場商演活動，服務了900余萬健身人流，年均600萬客流人次。
“春繭對于我是個震撼，這樣的體育場在全中國都不多見，全世界運營體育場掙錢的寥寥無幾”，姚長盛表示，“但是春繭是從運營的第一年就開始盈利了，因為它迅速就變身成為了一個體育綜合體”。
基礎設施足夠“硬”，公共服務足夠“軟”，除了科學的設計規劃，齊全的服務設施，以春繭為中心的城市綜合體同時實現了商務、居住、運動、藝術、生態等在內的多元化復合業態，讓這里形成了生活圈的“引力磁場”。
“我們其實就是降低城市包袱，也是給市民提供一個很好的場所”，廖慧表示，體育館把所有的盈利都返還回去，持續舉辦活動，精細運營，協同片區商業、文化和科技設施，讓體育場館不僅僅只是一個場地，還成了一種生活方式。
“片區統籌，就是從價值觀到運營能力中間要打通，硬的要特別硬，軟的要特別軟”，姚長盛表示，春繭的成功，“不僅是因為它建造得漂亮，而是因為它足夠柔軟。而這個‘軟硬兼施’的本事，不是輕易能學走的”。
給城市留出自然生長的空間
從深圳上方俯瞰，各區的商場像盒子一樣罩扣著。距離春繭體育館3公里，鱗次櫛比排列著熱鬧的購物中心，就是萬象天地。
萬象天地脫胎于華潤置地的大沖村舊改。曾經，這里樓房破舊且密集、道路狹窄且臟亂，公共設施匱乏。統籌改造后，這里化身為新型、時尚、現代化的商務中心及居住社區。
“一個城市是有很好的容錯機制的，它會自動淘汰掉做的不好的空間，留下那些大家喜歡的場所”，馬曉瑛表示，“那些被淘汰的空間可能就會被人重新改造，重新煥活”。
（圖：萬象天地商業中心）
這座擁有23萬平方米“街區+mall”創新商業空間的購物中心，聚集了近千個品牌。2020年，萬象天地品牌煥新數量超過140家，其中63%成為首店、獨家或旗艦店，僅一年的客流量就高達4500萬人。
（圖：姚長盛（左）與馬曉瑛（右）漫步萬象天地）
“這個項目對于我來說，就是教育了我什么樣是高品質的城市空間”，馬曉瑛表示，“第一，高品質要有可能性，能夠跟城市的新的人群、新的追求匹配；第二又要有很好的一個硬件的基底，在打造這種空間的時候，無論是設計、工藝的要求，還是整體的呈現出來的品質感，要經得起時間的考驗；第三是運營的能力，比如引入什么樣的業態要有想象，要對市場敏感，了解前沿的共創空間”。
萬象天地通過營造各種休閑場景，讓“阻力變大”，減緩人的步速，讓每個人都處在故事的情境中。比如，英雄聯盟的嘉年華峽谷，加入很多與之相關的元素，使得主街道充滿了游戲的氣氛；又比如，穿著高跟鞋的時髦少女漫步在充滿了網紅節拍元素的街道上；休閑服務的地方，特別適合下午或者傍晚坐下來喝一杯。
（圖：萬象天地游戲主題街）
“創新是這個項目很重要的一個命題。城市更新有一個重要的原則，首先是政府要主導，其次要有市場化的參與，另外就是所有市民的共同參與。因為沒有現成的路徑，就需要創新和摸索”，馬曉瑛表示。
2021年萬象天地化身“英雄聯盟城市峽谷” ，通過全景式沉浸體驗、特色觀賽助威等多種形式，加速深圳南山城市文化與激情年輕的電競文化融為一體。
“十年以前做的事情，沒想到今天能去匹配電競，但是當今天電競來去匹配的時候，就跟這匹配上了”，姚長盛表示，“城市更新最關鍵的要給城市留出足夠多自然生長的空間”。
運營笑容是最重要的
大沙河穿城而過，與深圳灣濱海休閑帶、人才公園互聯互通。
昔日的南山大沙河，流沙如金，污水橫流，經過華潤不遺余力的改造，變身成為風景秀美的公園，見證一個城市的發展理念之變。2020年1月，大沙河大沖橋斷面水質達地表水二類標準，主要污染物濃度相比最高值下降了99.6%，為過去20年的最好水平。
“任何行業其實本質上來說，都是向它的客戶端提供服務。市民大眾是我們最終端的用戶”，廖慧表示，“無論是商業、公共設施、各類場所，都要滿足市民的使用的需求，他們的滿意度是最關鍵的”。
（圖：深圳人才公園）
通過生態治理及景觀提升，煥新濱水地區，華潤打造出占地約77萬平方米的人才公園，其中湖體面積大概有30萬平方米。這比用來蓋房子奢侈多了。
“城市都講求開發密度，能有這么宕開的一處閑筆，讓大家在里生活更舒服一點兒，這是個很幸福的事”，姚長盛表示，“這些跟生意沒關系，但是這個城市需要的”。
（圖：深圳灣生態）
深圳灣之所以能吸引各種高科技企業入駐，云集阿里巴巴、華潤、工商銀行、中海油、航天科技等巨頭，由此可見一斑。
“為了運營好笑容，華潤最后變成一個公園建造的專家，這聽起來特別不可思議，因為這不是他們的主業”，姚長盛表示，“但往往會是這樣，把閑筆和留白做好之后，你的主體才能精彩”。
而且在公園中，隨處可見運營者的匠心。圍欄取消了，人可以與自然更加親近；咖啡館、座椅等設施，都以服務游客為中心。在公園南側，有非常有名的π橋，它鑲嵌著圓周率小數點之后的2017位，寓意在2017年建設。
“開園那一年，有一個十歲的小朋友，他就真的是拿著數字一路對照，對到二百零一位的時候，就發現有兩個數字錯了。但我們很開心，后來我們就把它調整過來了”，廖慧表示，“沒想到真有人這么較真去看。通過這個事兒就會發現：因為喜歡才會關注”。
（圖：深圳人才公園的π橋）
“除了使用者，其實開發者的笑容特別重要。他們的笑容一旦跟使用者的笑容碰到一起同樣燦爛的話，這件事一定做對了”，姚長盛表示。
除了生態、商業功能之外，在原本可以建六棟辦公寫字樓的地塊上，規劃了文化藝術中心。在工業設計中融入一些美學，舒緩生活的節奏，“它不只是硬性的建筑，而是更注重軟的呈現”，姚長盛認為，這種長期主義和精神主義，不僅能影響人的精神，甚至可以影響城市的氣質。
六棟寫字樓，如果給辦公人群使用，可以獲得收入，但變成公共化空間，這是供整個深圳兩千多萬人、上百年的使用，這個價值是完全不一樣的。姚長盛問這樣做的原因，得到的回答是：因為城市在這里就需要這個。
“衡量成功的標準，就是這個片區背后的所有參與者能夠得到持續發展。所以在統籌過程中，價值觀很重要，就是先不要把短期利益放在第一位”，廖慧表示，當然這很難，但“越是難的事就越是需要有一些人去做”。
（圖：姚長盛（左）與廖慧（右）漫步人才公園）
東京有一個地方叫丸之內，1.2平方公里干了120年，有人說這根本就不是在建造和開發，這就是在繡花。但在這背后可以看到的是瘋狂的熱情和深沉的愛。深圳也是如此。
“什么是一個偉大的城市，巴黎回答過，倫敦回答過，紐約回答過，東京也回答過，現在深圳正在回答”，姚長盛說，“但不管怎樣，最后這種熱情和愛要把城市推到一個極致的狀態”。
未來已來，深圳城市更新正進入精耕細作階段，引領探索城市的更多可能。
本文來源：網易財經
責任編輯：
王曉武_NF
